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领跌第三波降价潮 每套直减66万,策划总监直言“面粉贵过面包”华...

“主城区养生后花园68万/套起,总价直减66万元。”房地产集团有限公司(以下简称“华元房地产”)旗下的华元天鹅堡销售中心,巨大的降价幅度吸引了大批购房人群。

近日,为实现快速“清盘”目标,华元房地产三盘联动,推出了华元天鹅堡、玉榕庄和美林公馆三个项目大幅降价促销行动。其中,天鹅堡总价直减66万元,美林公馆最高降价超过6000元/平方米的幅度引发市场多重猜想,并被业内称为杭州楼市“第三波”来袭。

华元房地产唐华强在接受《中国经营报》记者采访时表示,“由于上述几个楼盘都经历了两三年的销售周期,对资金、运营成本提出了很高的要求,降价的主要初衷是集团出于战略层面的考虑,希望尽快回笼资金。”同时,唐华强坦言,“尾盘促销已经出现了‘面粉贵过面包’的状况,以这样低的折扣清盘,基本上没有什么钱可赚了。”

同时,在高库存、价格下行压力大、成交低迷的现实背景下,关于杭州楼市放开“限购”的期待和传言与日俱增。“像杭州这样一个高库存、高敏感,又极度脆弱的城市,政府应该尽快落实‘分类调控’理念,做出有前瞻性的救市预案,以防止出现快速恶性的系统性风险。”杭州透明售房市场研究院院长丁建刚表示。

最高直减66万

“主城区养生后花园68万/套起,总价直减66万元。”4月14日,记者在杭州华元房地产集团有限公司旗下的华元天鹅堡销售中心看到,巨大的降价幅度吸引了大批购房人群。

据天鹅堡一胡姓置业顾问介绍,此次打折清盘房源位于5楼的精装酒店公寓,售价17800元/平方米起,户型以60.5平方米和65平方米为主。“认筹存2万可享受6.8折以下的折扣,现在折扣已到6.5折了,但这些房源主要在1~4楼,所剩房源已经不多。”

记者在售楼处看到的一份《竣工验收备案表》显示,天鹅堡地块性质为商业办公用房,工程用途为“办公”,总建筑面积53314平方米,造价18000万元。该项目于2010年2月12日开工,并于2011年11月20日正式竣工验收。

据了解,华元天鹅堡位于杭州市西湖区西溪路,邻近黄龙商圈,与杭州植物园仅一山之隔,不过开盘3年多来一直销售乏力。置业顾问表示,该项目为商住楼,土地使用年限为40年。

事实上,除华元天鹅堡外,华元房地产集团有限公司此次还同步推出了华元玉榕庄、华元美林公馆两个降价清盘别墅项目,其中,玉榕庄共有40套300~400平方米联墅准现房,存10万元享受8880元/平方米均价,总价298万元起;美林公馆推出30套300平方米叠墅现房,存10万元享受12800元/平方米起,总价368万元起。

据透明售房网数据显示,天鹅堡、玉榕庄和美林公馆别墅历史成交均价分别为21218元/平方米、11557元/平方米和18977元/平方米,此番降价幅度最高已超过6000元/平方米。

华元房地产同时推出三个降价楼盘也被业内认为将掀开杭州楼市今年以来的第三波降价潮的序幕,而最低6.5折,超过6000元/平方米的降价幅度也已经跌破杭州城西板块低价。以华元玉榕庄周边的赞成乐山红叶个墅对比为例,赞成乐山红叶均价18000元/平方米左右,比华元玉榕庄高出了近万元。

资料显示,玉榕庄位于余杭区余杭镇上文山,建筑面积107808平方米,规划282户排屋。4月14日,记者在项目现场看到,联墅项目都已经完成外墙装修,工人正在进行道路施工和地面铺设。据现场销售人员介绍,玉榕庄已经开盘两年多了,销售并不顺畅,这次一共推出了40套连墅准现房,基本上算是亏本甩卖。

“由于上述几个楼盘都经历了两三年的销售周期,对资金、运营成本提出了很高的要求。降价的主要初衷是集团出于战略层面的考虑,希望尽快回笼资金。”华元房地产策划总监唐华强在接受记者采访时表示。

面粉贵过面包?

巨大幅度的降价清盘营销策略也取得了良好的去化效果。据唐华强介绍,以天鹅堡为例,共推出了100套精品酒店公寓户型,不到两周就已经去化超过70套。

不过,唐华强坦诚,“尾盘促销已经出现了‘面粉贵过面包’的状况,以这样低的折扣清盘,基本上没有什么钱可赚了。”以玉榕庄为例,当初拿地楼面价为5183元/平方米,成本肯定超过此次8880元/平方米的折扣价。

事实上,华元房地产此次推出三盘降价促销活动并非首次,早在2011年华元房地产就曾推出七盘联动降价促销的活动。彼时,开发商就对外称“玉榕庄别墅折后均价1.4万元/平方米已经跌破了实际开发成本”。

同时,唐华强表示,公司希望借助富有竞争力的价格,实现“一套不剩”的清盘目标,“如果这一目标实现,三个楼盘总计可以回笼资金8亿~9亿元。”

华元房地产降价促销的另一个背景则是杭州房地产市场日益高企的库存量。最近几年,杭州房地产市场经历了膨胀式的发展热潮,随着包括、万达以及中铁建、远洋等外来品牌的大量入驻,杭州楼市库存逐步走高是不争的事实。唐华强告诉记者。

世邦魏理仕杭州分公司发布的《2013年杭州房地产市场回顾与2014年展望》数据显示,2013年度杭州主城区月均成交套数保持在2700套,与去年月均成交3000套相比下降11%。与此同时,2013年底,杭州住宅市场处于高存量的状态,商品房存量突破11万套;其中住宅存量达7.6万套左右,较2012年上涨28.2%。

对此,世邦魏理仕分析认为,2014年杭州市场库存水平仍有继续上升的可能,若二套房首付比例明年维持在七成,大户型市场的压力料将更加凸显;而拿地的高额成本对后期销售将形成一定压力,迫使开发商采取更灵活多变的销售策略,房价以企稳为主。

“目前公司可供开发的存量地已经不多了,希望尽快将尾盘清理掉,为在合适的时机拿地做准备。”唐华强告诉记者,“未来集团会更多地开发面向中低层次需求的亲民盘,以刚需为主要目标市场。”

近几年,华元房地产开发楼盘大多位于余杭板块,且多为低密度叠墅、排屋等高档楼盘,例如蒙卡岸、美林公馆、爱丁郡等。受实体经济不景气影响,杭州楼市也开始出现分化,高端项目滞销明显,而首次置业刚需支撑下的小户型在市场中更受欢迎。在这种局势下,华源房地产旗下多个高端项目的销售也开始受到明显压力。

据唐华强介绍,受2013年杭州土地市场价格过高影响,从去年到现在公司没有在杭州市场拿地,手里仅剩一个尚在开发周期的临平欢乐城项目。

据了解,临平欢乐城项目位于余杭区临平新城,2011年由华元房地产以71510万元的价格拍得,地块总面积102亩,可建面积近47万平方米。按照临平新城规划要求,该宗地块将建设成地铁上盖物业,住宅比例仅占20%,需配套建一个五星级的酒店、三幢写字楼,设置地铁出口等。

杭州房地产市场出现价格回调在理性回归的通道上,发生整体性的崩盘概率不大。针对市场上关于杭州楼市限购松绑的传言,唐华强分析认为,“从政府层面来说,肯定还会对楼市继续调控,很大程度上可能是微调,完全取消不太可能,这就相当于前几年的调控完全作废了。而且一旦全面松绑限购,价格肯定马上回弹,这是显而易见的”。

不过,杭州楼市的胶着也引发了当地业内人士的担忧。丁建刚表示,政府必须迅速恢复市场正常的信心和预期,“救市”救的不是开发商,不是11.5万套库存,不是下跌的房价,而是人们的信心。

“像杭州这样一个高库存、高敏感,又极度脆弱的城市,政府应该尽快落实‘分类调控’理念,做出有前瞻性的救市预案,以防止出现快速恶性的系统性风险。”丁建刚表示。